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  • Foto del escritorRacso Miro Quesada Vegas

LLEGARON LOS BARBAROS

Actualizado: 20 jun 2022

LEY DE HABILITACION URBANA SOSTENIBLE

-¿Qué estamos esperando aquí, reunidos en el foro?

– A los bárbaros, que llegan hoy.

-¿Y esta calma en el Senado?

¿Por qué están los senadores sentados, sin legislar?

– Porque hoy llegan los bárbaros.

– ¿Qué leyes van a hacer los senadores?

– Ya las promulgarán cuando vengan los bárbaros

Kavafis


Barranca, ciudad de 200,000 habitantes, costa del Peru



El Perú es el país con las ciudades más feas de sudamerica, por largo margen. Ninguna comparación con la multitud de ciudades hermosas, preservadas y bien diseñadas de Colombia, Chile o Ecuador, en donde hay, por lo menos una docena de ciudades de tercer nivel de importancia, de las que nunca has oido hablar, que tienen infraestructura de primer nivel igual o superior a los mejores barrios de Lima, ni hablar del desarrollo urbano de Argentina o Brasil, donde uno puede vivir en el campo, con el mismo nivel de acceso a la modernidad que en la capital, escribe Racso Miro Quesada Vegas.



Temuco, Chile, ciudad de 200,000 habitantes


Los esfuerzos que han hecho los sucesivos gobiernos, para ordenar el desarrollo urbano han fracasado, más allá de los márgenes imaginables. El 90% del desarrollo urbano en el Perú es de espanto; Huaral, Huacho, Barranca, Huarmey, Fortaleza, Pativilca, una tras otras las ciudades de la costa del Perú son un conjunto desordenado de paredes sin terminar, cables enmarañados, tráfico y carencia total de espacios verdes. Las de la sierra no se salvan Juliaca, Huancayo y hasta Huaraz, lo mismo las de la Selva. En general, las ciudades del Perú se han vuelto un entorno urbano caótico y desordenado. Con su indudable y comprobada incidencia en los hábitos de los ciudadanos. Cuesta mantener el orden cuando la ciudad entera invita al caos.


En cuanto al ordenamiento del tráfico, este es un desastre. Nadie se salva, ni los barrios ricos, ni los pobres, ni las ciudades grandes, ni las chicas, en todas hay tráfico, claxon y desorden.


El planeamiento urbano siempre ha estado detrás de la realidad. Las normas de urbanismo, sirven para entorpecer y demorar, con el consiguiente favorecimiento de la informalidad y la evasión. Lo poco que se ha construido bien, ha sido a pesar de las normas. Podríamos muy bien eliminarlas todas, porque ciudades más desorganizadas y desarregladas, no podrían salir.


Las autoridades regulacionistas no saben que hacer, dan normas tras norma, pero como son engorrosas, difíciles de cumplir hasta para el propio estado (muchas Municipalidades de Lima, no tienen habilitación urbana ni de la propia plaza de armas donde esta su local, de lo complejo que son las normas), en su frustración, los funcionarios reaccionan buscando penalizar el incumplimiento, incrementando las multas, castigando a los evasores y creando más entes reguladores y más burocracia.




LLEGARON LOS BÁRBAROS



Huacho, ciudad de 200,000 habitantes en la costa de Peru



Ahora en una maniobra de último minuto, digna de ser ejemplo de lo peor que hay en el Perú, el gobierno de Sagasti, ha presentado y logrado aprobar la LEY Nº 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible. En lugar de ir en el camino de resolver el problema, han puesto a trabajar a los genios que lo crearon, incidiendo diez veces más sobre la misma postura.


En lugar de hacer lo que el gobierno debería hacer, que es llamar a los gestores de desarrollo urbano formal y preguntarles: ¿Qué necesitas para avanzar más rápido?, ¿Cómo hacemos para que todo el suelo se desarrolle bajo mejores estándares?, ¿Cómo logramos que no el 10, sino el 50 o 70 porciento de la ciudad sea formal? Los ignora. En lugar de preguntarse: ¿Cómo logramos, que capital privado y público, destinado al desarrollo urbano, circule más rápido?, ¿Cómo hacemos que el ciclo entre inversión y retorno del capital se acelere, para que, se puedan desarrollar más proyectos con el mismo capital? La ley va en el sentido opuesto.


Han llamado a los ideólogos, a los que buscan decretar la realidad, esta vez elevados a la tercera potencia. No amilanados, por su fracaso, de orden mundial, en desarrollar un entorno urbano saludable, ahora no solo quieren que la ley de habilitación urbana resuelva el problema de ciudades insanas, decretan también, de paso, que la habilitación urbana, debe resolver el problema de la discriminacion por diferencias lingüísticas, también debe colaborar al soporte de los derechos humanos, contribuir a la conciencia de género, resolver las diferencias generacionales, aportar a la inclusión social y crear igualdad de oportunidades, todo eso es ahora responsabilidad de la habilitación urbana. En el tiempo que le quede libre, y si es posible, la habilitación urbana desarrollará la resiliencia en la población, el manejo sostenible de los recursos naturales, el respeto de las etnias y el reconocimiento de la diversidad geográfica. Llegaron los Bárbaros. De las 50 páginas de la nueva ley de habilitación urbana, 25 son una monserga ideológica, inagotable y ciertamente incomprensible en un documento, que debería ser un documento técnico, para resolver un gravísimo problema concreto.


La ley cuando no es una secuencia de diatribas, de elucubraciones, floros, aseveraciones rimbombantes y declaraciones de principios, sin ningún sustento práctico es francamente dictatorial, autoritaria y expropiatoria. A lo que se suma que ahora, si usted está en desacato con la ley, ésta autoriza ahora, a los Municipios a recomendar sanciones penales por su incumplimiento.



DEL PRINCIPIO AL FIN



Londrina, ciudad de 600,000 habitantes en Brasil


Entrando en el detalle, decir que el documento es antitécnico, es una sobrevaloración. Lo que en papel suena muy bonito, no dice nada concreto en cuanto a que hacer ni cómo resolver,. Acá cito parte de la norma de “Habilitación Urbana”.


Enfoque de derechos humanos: Comprende el conjunto de normas jurídicas nacionales e internacionales, principios éticos ejercidos individual e institucionalmente, así como políticas públicas aplicadas por el Estado que involucran a actores públicos y privados, empoderando a los titulares de los derechos en la capacidad de ejercerlos y exigirlos. Se concreta en actitudes que llevan a la práctica el ideal de la igualdad de dignidad de todas las personas, promoviendo cambios en las condiciones de vida de las poblaciones más vulnerables. El enfoque basado en derechos humanos incluye los principios rectores sobre empresas y derechos humanos: proteger, respetar y remediar. Este enfoque asume que los derechos son inherentes a todos los seres humanos, se fundan en el respeto de la dignidad de la persona humana y son interrelacionados, interdependientes e indivisibles.


Este empobrecimiento de la capacidad técnica del gobierno para enfocar y resolver problemas y reemplazarlo por verborrea, lleva a uno a pensar por asociación en Venezuela, donde todo documento público, ley u orden de mantenimiento de submarinos, empieza con una cita de Bolívar. Es el reino de la ideología sobre la realidad.


Enfoque intergeneracional: Este enfoque es la relación que se da entre personas de diferentes generaciones o grupos etarios. Cada generación tiene experiencias, conocimientos, valores y patrones culturales en común y que los diferencian de otros grupos. De ese modo, el enfoque intergeneracional propone el respeto mutuo.


¿De que me está hablando?, se preguntará un ingeniero, encargado de hacer una habilitación urbana. Parece una broma, ya es una cosa risible. Estamos tratando luego de décadas de crecimiento poblacional, de tener ciudades donde a todos nos dé gusto vivir. Pero la norma no dice cómo lograrlo, solo habla y habla.


Enfoque de género: Herramienta de análisis que permite identificar los roles y tareas que realizan los hombres y las mujeres en una sociedad, así como las asimetrías, relaciones de poder e inequidades que se producen entre ellos. Observa de manera crítica las relaciones de poder y subordinación que las culturas y sociedades construyen entre hombres y mujeres y explica las causas que producen las asimetrías y desigualdades, el enfoque de género aporta elementos centrales para la formulación de medidas (políticas, mecanismos, acciones afirmativas, normas, etc.) que contribuyen a superar la desigualdad de género, modificar las relaciones asimétricas entre mujeres y hombres, erradicar toda forma de violencia de género, origen étnico, situación socioeconómica, edad, la orientación sexual e identidad de género, entre otros factores, asegurando el acceso de mujeres y hombres a recursos y servicios públicos y fortaleciendo su participación política y ciudadana en condiciones de igualdad.


¡Genial!, estoy de acuerdo con la igualdad de género ytotalmente a favor, ahora explicame ¿que tiene que ver con la habilitación urbana?,¿ Las pistas y veredas contribuyen a desarrollar la conciencia de género?. Ok, ¿cómo? Bueno, ya usted verá.


La participación ciudadana efectiva, en materia de desarrollo urbano sostenible, es una condición de los procesos de toma de decisión de los Planes para el Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, a través de la cual la ciudadanía, sin exclusión alguna, de manera individual o agrupada, interviene en las propuestas referidas a las actuaciones e intervenciones relacionadas con los componentes físicos, socioeconómicos, ambientales y perceptuales de los centros poblados urbanos y rurales que les afecten a ellos o a su entorno, con pertinencia cultural y lingüística, de manera articulada con los principios y directrices establecidos en la presente Ley.


Digamos, un avance en esa línea de participación ciudadana, ¿no habría sido mejor, consultar esta ley, con alguien que haya hecho una habilitación urbana? Digo, si de participación ciudadana se trata, no hay una sola línea en esta norma sobre alguno de los problemas reales que tenemos los habilitadores.



LA LÓGICA DE LO ABSURDO.



Chimbote, ciudad de 800,000 habitantes en la costa de Peru



Acá comienza lo bueno. . Habilitación Urbana Inclusiva. No tengo problema con eso. No se en que estudio o experiencia se basan para pensar que es una buena idea, pero si quieres hacer una habilitación urbana de 5 manzanas, en el espiritu de la ley, cada manzana estaria dirigida a un segmento económico distinto: a, b, c, d, y e? o por lo menos tener un porcentaje importante de sector e. Uno se pregunta, ¿es esa una solución que les ha recomendado algún organismo internacional o está basada en alguna experiencia empírica que se haya sistematizado y validado?, O, me temo que simplemente se les ocurrió que ideológicamente sonaba bien. Un gigantesco experimento social hecho con el dinero, la vida y los activos de los ciudadanos. Barrios de ricos dentro de barrios de pobres y barrios de pobres, dentro de barrios de ricos. Salgan todos a comprar sus enseres, útiles y alimentos, y vean que encuentran. Qué consecuencias, psicológicas, antropológicas, educacionales y sociales tendrá eso, bueno, ya lo averiguaremos.


El resto de la ley, donde se pone más autoritaria y expropiativa se basa en dos principios:


  1. Que, el estado al poner infraestructura, es el causante del aumento de valor de los terrenos, y por lo tanto tiene ahora derecho a entre la mitad y el veinte por ciento del mayor valor, que se generó desde el momento en que el estado comunicó que iba a hacer su infraestructura hasta que vendes tu propiedad. O en su defecto, hasta el momento en que el estado te pasa la cuenta, que puede ser en cualquier momento.

  1. Que, si tu propiedad, predio y/o terreno sube de precio después de que la has construido, es para ti un enriquecimiento indebido, ocioso y por tanto perjudicial a la sociedad.


Esta filosofía, por lo demás es observable, que descansa en este par de falacias, detectables para cualquiera, que tiene algún conocimiento rudimentario de cómo funciona el mercado, ha hecho algún negocio o tiene simplemente alguna experiencia económica.






ANALIZEMOS



Manizales, ciudad de 450,000 habitantes en Colombia


En villa el salvador el valor de la tierra pasó de centavos por m2 a más de 300 dólares por m2. ¿Es por las carreteras que hizo el estado? Si fuera así, ¿todo el recorrido de la panamericana hasta Ecuador, valdría 300 dólares el m2?, O ¿es por el contrario, por la gente que se mudo, hizo su casa, construyó bodegas, puso peluquerías, lavanderías, carnicerías, dió empleo, edificio viviendas, género seguridad y contribuyó a crear un mercado de bienes y servicios alrededor?. Lo que da valor a la tierra no es la infraestructura del Estado sino el esfuerzo de los habitantes, que hace de un lugar un destino apetecible para vivir.


Ahora, según la ley si esa gente invirtió en hacerse su casa en un zona desolada y aguanto las mil peripecias, llevando agua en balde, esperando que algun dia, con el esfuerzo de todos sus vecinos, esa zona se revalorizara, se desarrollara y así, pudiera dejarle una herencia de valor a sus hijos, los genios creadores de la ley dicen que, es un ocioso, lo que vale ahora tu propiedad, es por que ellos como Estado pusieron infraestructura (tarde mal y nunca) y ahora, ellos tienen derecho a la mitad del mayor valor de tu casa o terreno.


Esta barbarie es tácita y demostrablemente falsa. Los argumentos, huelga enumerarlos.


  1. La inversión que hace el Estado en el desarrollo de un distrito es bajísima, ínfima y básicamente deleznable en comparación con la inversión de los privados, que se enfocan, al parecer, sólo en generar plusvalía. Poner luz y agua a un lote de terreno en Villa el Salvador no cuesta más de 1000 dólares por lote, incluso la inversión que han puesto cada familia en cada vivienda está entre 30 y 50,000 dólares. El aporte del estado es irrisorio. Aun si el estado pusiera pistas y veredas, esto no pasa de los 2,000 dólares por lote de 120 m2. Asimismo, ni el 10% de lo que invierten los privados en las zonas periféricas de sectores populares. Por no hablar de los sectores medios.

  2. La razón por la que se necesita la participación del Estado no es por que asume un parte si quiera apreciable de la inversión, que desarrolla un distrito, es por que requiere lo que se llama “ECONOMÍA DE REDES” que significa que si no se pone a todos a la vez no se puede poner. El estado sirve para eso, por queque junta los recursos para poner a toda la zona en la red, no por que la red sea una inversión estimable y siquiera comparable con la que realiza el privado.

  3. Todas las inversiones que realiza el Estado;, carreteras, luz, agua, tienen su SNIP (Sistema Nacional de Inversión Pública), lo que significa es que si se han desarrollado es porque el ente a cargo ya demostró cómo el Estado recupera su dinero, por vía impuesto, autovalúo, alcabala, aranceles, impuesto a la renta, igv o tarifas directas. No hay un déficit ni unasangría de capital en esas inversiones, sino, no se habían hecho, por tanto, ¿cuál es la necesidad de esta norma?.

  4. Los servicios públicos tienen tarifas reguladas y concienzudamente estudiadas, en las cuales ya está implícita la amortización del servicio. En la tarifa del agua, Sedapal calcula el tendido, la pérdida, lagunas y reservorios, los robos, la red, la administración y la cobranza y seguidamente fija su tarifa en concordancia. Es revisada y aprobada. Es un servicio que se te da y se paga, fin de la transacción. Aun a quienes el Estado les pone luz, esta es cobrada luego en la tarifa de consumo. Es como que ahora, cable mágico, te dijera, bueno has venido pagando el cable a la tarifa, regular, si, pero mira, nos hemos dado cuenta que el que tengas cable además te ha beneficiado con aumento de valor de tu propiedad, así que, consideramos que ahora me debes entre la mitad de tu casa y el 20% de lo que ha subido de precio tu casa.

  5. La plusvalía se da por acción de los privados, que se mudan a la zona y desarrollan servicios y comercios y construyen edificaciones para sus conciudadanos. No por obra alguna del Estado. Un ejemplo,el centro de Tokyo vale 10,000 dólares el m2, el centro de Camaná vale 100 dólares el m2. El acceso a los servicios e infraestructuras del Estado es el mismo, una vez que tienes vía de acceso, luz, agua, asfalto, desagüe, pistas y veredas, no hay más intervención del Estado, es una infraestructura básica, que es igual en todas las ciudades del planeta. La diferencia la ponen los privados que construyen en el centro de Tokyo, algo distinto a lo que construyen en el centro de Camaná. Y por alguna razón, la gente prefiere pagar más por estar al lado de lo que construyeron los privados en Tokyo, que al lado de lo que construyeron los privados en Camaná. No por que el estado Japonés haya hecho algo distinto en el centro de Tokyo o lo que hace una ciudad pequeña de Okinawa, o lo que hace el gobierno peruano en Chimbote. La teoría de que la intervención del Estado resulta en la variación de precios, no explica, ninguna oscilación de precios en la realidad.

  6. Otra razón del aumento de precio, y que probablemente es una de las mayores influencias en la plusvalía, y que no tiene nada que ver con acción o inversión del Estado, es que la población se hace más rica y más numerosa, y la oferta de propiedad no crece. La tierra es un recurso limitado, por tanto conforme la sociedad se enriquece o crece, los precios tienden a subir hacia el centro. Es una función del tiempo. El tiempo no es una prestación del estado. Ni la capacidad reproductora de los individuos. Ni el mayor ingreso de la población.


Ahora con esta ley el estado básicamente llama ladrones a todos los peruanos que invierten en una vivienda con expectativa de que algún día la zona crezca y se revalorice.


La participación (del Estado) en el incremento del valor del suelo se sustenta en la obligación derivada del principio de exclusión del enriquecimiento sin causa producidos por los hechos generadores indicados en el artículo 55 de la presente Ley.


En el extremo, el mayor valor de la propiedad según esta ley, no se debe al esfuerzo de quien invierte en una zona de expansión, ni a inversión del Estado en obras, es el colmo, el valor se debe, plantea la ley, a que el burócrata hace un documento que cambia la zonificación o la densidad. , Un papel con su firma lo hace acreedor en su justicia a poder reclamar entre el 20% y la mitad del sobrevalor de la casa cuyos ladrillos, tú has pagado, transportado, cargado, armado y defendido durante años.


Huelga decir que esta ley es una ignominia. No tiene un solo detalle de técnica, de utilidad, de enriquecimiento,ni aporte, es la decadencia final absoluta de la capacidad profesional del Estado, adportas. Parece efectivamente escrita por los Bárbaros o para complacerlos.


SOLUCIONES


Para no quedar simplemente en la queja. Acá se aportan algunas soluciones que con una mentalidad productiva podrían ser parte de una mejor regulación.


Que sería solución y a que si debería dedicarse el estado.


Primera función del Estado



Juliaca, ciudad de 250,000 habitantes en la sierra del Peru


Atestiguar y garantizar los límites de cada propiedad. Realizar el saneamiento legal y el catastro. Saber a ciencia cierta de quién es cada predio, tener papeles y seguridad jurídica. Esta es la principal función del Estado. Es más, los primeros Estados fueron creados hace 4,000 años atras, cuando no existía nada para eso. Y aun, durante toda la edad media, la función fundamental del Señor Feudal es emitir documentos de reconocimiento del derecho de uso de la tierra. Función que luego pasa al Rey, que emite cédulas muy claras confirmando o entregando propiedad. Dejar duda sobre quien es propietario llama al conflicto y la desobediencia. El Gobierno debe zanjar esta discusión, para que exista orden social. El Estado peruano no cumple con esa función básica.


El 75% del país no está titulado o está desfasado sobre las subdivisiones y particiones que se han realizado. No hay inversión formal en esos predios, no tienen acceso al desarrollo los propietarios. Ni siquiera pueden vender, hipotecar o subdividir sus predios con seguridad. Sobre el otro 25% la cantidad de superposiciones y errores es abrumadora en los grandes predios periféricos donde podría desarrollarse la expansión urbana de Lima.


El Estado debe concentrarse en hacer su principal función, dar orden y claridad en la propiedad de los predios, permitir que todos los ciudadanos tengan derecho a una transferencia económica, clara, fácil, sin lugar a estafas, robos o malversaciones. Si no realiza esta función básica, destruye la posibilidad del desarrollo del país, desalienta la inversión, genera subvaloración de los predios.



Segunda función del Estado



Cuenca, ciudad de 50,000 habitantes en Ecuador


Se debe desregular, agilizar y acelerar la velocidad de rotación del capital. No puede ser que el capital dedicado a habilitar esté tres años paralizado por permisología y un año invertido en la construcción propiamente.¿qué nos quiere decir? Que la regulación debe ser simultánea a la obra, para que con el mismo capital, el Perú pueda estar haciendo cuatro veces más habilitaciones, ya que el capital es escaso en países subdesarrollados. El Estado no ve el daño que ocasiona a la sociedad paralizando el capital con permisología. La ventaja de la mayor velocidad de rotación del capital es monstruosa. Un edificio con independización puede ser de dos a tres años de permisología, una habilitación urbana con cambio de uso o una independización de comunidad campesina que pueden ser ocho años. Eso significa que, compras el terreno y ocho años más tarde tienes tu dinero de vuelta, listo para hacer una segunda obra.

Solamente que tome la mitad del tiempo, ya duplicó el PBI (Producto Bruto Interno) del sector. Con su consecuente incidencia de duplicar el empleo y recaudación.

Tercera funciona para el Estado




Ciudad de 100,000 habitantes en la sierra del Peru



¿Qué es lo que tienen que hacer las Municipalidades para que las ciudades del Perú sean entornos más agradables para todos?


Tienen que desarrollar cada una 50, 100 o 200 planos modelo. De casas de 1, 2, 3 o 4 dormitorios, de 1, 2, 3, o 4 pisos, expandibles y modulares, en donde todos los planos tengan parámetros y estándares estéticos que alinean las casas en un conjunto estético en el que dé gusto vivir, sea visualmente atractivo y agregue valor al conjunto. Eso no es más que agregar valor, eso genera plusvalía por el ordenamiento y belleza del entorno. Hacer concursos de arquitectura, basados en elementos del entorno, la cultura e idiosincrasia, punto. No necesitas todas las normas que tenemos, ni hacer declaraciones pomposas. Luego, se reparte esos 100 planos gratis, con diseño de estructuras y especialidades, y la licencia de construcción es inmediata si usas los planos pre establecidos. abismalmente, se redujo el tiempo de espera a cero, creaste valor mediante el orden y la uniformidad, impusiste parámetros estéticos y estructurales, lograste lo que no se ha logrado en décadas de normas hechas por teóricos de la palabrería.



Cuarta función para el Estado


Jujuy, ciudad de la sierra argentina, con 700,000 habitantes


Áreas verdes.


Los árboles, es lo que mejora el entorno urbano, crea valor económico, genera plusvalía, está científicamente comprobado que da tranquilidad al ser humano, oxigena nuestros pulmones, combate el estrés y hasta la drogadicción. Lo que mejora la calidad de vida y diferencia un distrito pobre de uno rico, son los árboles.


La ciudad al densificar, y hacerse edificios, estos se vuelan los sardineles y las bermas para hacer estacionamiento. Eso es imprevisible en el planeamiento urbano inicial, porque nadie sabe dónde se van a hacer, probablemente 30 años después de la urbanización de baja densidad, edificios de alta densidad. Se requiere volver sobre cada calle años más tarde y sembrar árboles. Lo que Singapour llamó con orgullo, luego de su desarrollo económico inicial, su programa de embellecimiento, “beautification”.


Un árbol no requiere una jardinera, requiere un círculo de 40 cm de radio. Se puede sembrar en todas las calles árboles. Un ejemplo es el proyecto barrio en Barranco, que, arborizo las calles alrededor de la iglesia de San Francisco, con oposición del Municipio, los vecinos lo hicieron por lo bajo, a escondidas. Hoy es una de las zonas más bonitas y de mayor valor de Lima.


Lo mismo se da en las ciudades de provincia, en la costa todas están en los valles y sin embargo no tienen árboles. Hasta Iquitos en plena selva carece de árboles.


Los árboles suben el valor de la propiedad, crean sombra, combaten el cambio climatico y pueden aportar nutrientes. Luego del sembrado, podrían hacerse concursos para premiar al vecino que tiene los árboles más grandes o con más hojas o con más frutos.



Quinta funcion para el Estado


Iquitos, ciudad en medio de la selva peruana, con 700,000 habitantes, notece la carencia de arboles


Algo sencillo, cada metro cuadrado vendido de construcción sea casa o departamento tiene que aportar una cantidad igual de metros cuadrados de verde a la ciudad.


Simple, fácil y administrable. Si tu departamento es de 60 m2, al comprarlo, el constructor debe garantizar que aporta 60 m2 en verde intangible. Este verde sería administrable como parque por asociaciones privadas que compran y administran terrenos en la periferia de la ciudad y los mantienen como un cinturón de parques públicos y pulmón de la ciudad, entregando un certificado de aporte a cada constructor.


Las ciudades del Perú están en medio de los valles y nos los estamos comiendo todos. La única forma de tener grandes parques públicos, cinturones de verde alrededor de la ciudad es:


  • que sean financiados o subvencionados por cada m2 construido que se vende.


  • sean administrados por entes privados como parques públicos con servicios privados, eso quiere decir que, el acceso es público, pero los administradores pueden vender bienes y servicios, lo que los hace más disfrutables, desde comida, hasta alquiler de bicicletas y permite que no sea oneroso su mantenimiento.


Eso garantiza no solo tener espacios públicos verdes sino, no desaprovechar los espacios de áreas verdes que queda,, y así, el crecimiento posterior eventualmente salte más allá de estos cinturones verdes.


Si ya no hay más valle, los administradores de parques deberán poner áreas verdes en los desiertos eriazos para ese mismo fin.


La alternativa de hoy y lo que viene dándose durante años de norma tras norma, es penalizar al propietario rural, el más pobre de la cadena, obligando con regulación a que no lotice, a que respete un área mínima de 10,000 o 5,000 m2 por predio, a que no construya más de un piso. Quitando en la práctica la opción de ganar dinero. Huelga decir que esa vía no ha funcionado en forma alguna, el propietario decide lotizar informalmente o el Municipio termina cediendo a la presión de los ciudadanos y autorizando la subdivisión. La solución no está por ahí, de lo contrario, va por hacer de mantener las áreas verdes, un buen negocio.



Sexta función para el Estado


Puerto Montt, Chile, ciudad de 200,000 haitantes


Quieres mantener verde la periferia de la ciudad (Pachacamac, Lurin, Cieneguilla, Chilca, Huachipa, Carabayllo y Puente Piedra), la solución no es limitar el número de m2 construibles en un terreno de 1,000, 2500 o 5,000 m2. Ni limitar a un solo piso. Eso solo posterga la destrucción, eventualmente termina construyéndose pared contra pared y adiós áreas verdes, que es lo que hemos visto suceder una y otra vez, desde que la ciudad se expandió hacia el valle, más allá del paseo Colón.


La solución es permitir, desde el inicio, hoy, hacer edificios de cuatro pisos con fachada hacia los cuatro costados. Un edificio de cuatro pisos en un terreno grande goza inmensamente de su natural tendencia a tener cuatro fachadas, una a cada lado, ademas de ser visualmente mas atractivo. Hoy esto está prohibido, no solo por las reglas sobre área máxima construible, sino porque las normas te obligan a tener una sola fachada y a los lados, pared, es decir le hacen la camita a la futura densificación.


Solo si tienes cuatro fachadas tendrás una multitud de propietarios con un interés claro en no lotizar el jardín. Ninguno de los propietarios con frontis principal hacia los costados, quiere perder la vista y tener una pared frente a su ventana.


Por otro lado la construcción multivivienda, implica que numerosos actores se tengan que poner de acuerdo para vender el jardin, lo cual es bastante dificil que se de.





Frase para recordar:


“Diseñame una urbanización, como se diseñan en Perú los cementerios. No se por que aca todas las urbanizaciones son puro cemento, uno tiene que morirse para estar entre flores”


Le decía un cliente extragero a un arquitecto amigo.



Racso Miro Quesada Vegas.










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