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  • Foto del escritorRacso Miro Quesada Vegas

EL ROL NEFASTO DE BIENES NACIONALES EN EL DESARROLLO DEL PAIS.

Actualizado: 20 jun 2022

EL ROTTWEILER DEL HORTELANO



Una de las funciones innatas del Estado es mantener un registro preciso de propiedad. Declarar unívocamente, quien es propietario de que, sin lugar a dudas, ha permitido evitar conflictos y estafas. Dar orden a los derechos de propiedad es una de las funciones básicas por las que las comunidades se organizan en estados, escribe Racso Miro Quesada.


Ya sea en el incanato, en el antiguo Egipto o en la Europa medieval, el Estado da seguridad a quien es el propietario de que nadie, dentro de los límites del Estado, cuestionará su derecho de propiedad.


Últimamente, han existido en el Perú dos posiciones filosóficas diametralmente opuestas, en lo que respecta al poder estatal para proteger los derechos de los propietarios y cual es el bien mayor que este poder debe perseguir


Una de estas posturas destaca que el bien mayor es dar a la sociedad acceso a los beneficios de la titulación, tanto financieros, de acceso al mercado, como de seguridad para las inversiones.


La segunda corriente estipula que el Estado hace inversiones en infraestructura y debiera recibir ingresos que compensen sus inversiones. La acción tituladora y registradora del estado debe estar orientada a obtener el máximo valor posible de recaudación. En concordancia con eso, el estado no debe titular a terceros, sino a sí mismo y luego vender los terrenos a valor de mercado.



LA TITULACIÓN COMO FUENTE DE BIENESTAR SOCIAL EN SÍ MISMA: ANÁLISIS DE LA PRIMERA POSICIÓN



En El Misterio del Capital, Hernando de Soto, sostiene que el país tiene activos de valor, que no utiliza por falta de titulación. Esta subutilización de los activos presenta inconvenientes para el desarrollo económico, algunos de los cuales mencionamos acá.


Primero, la falta de titulación implica que el país en su conjunto no puede insertar esos activos en el mercado financiero internacional y los bancos no los pueden usar como colateral para apalancarse. Como consecuencia, la sociedad en general tendrá una posición financiera menor a la que debería tener.


Segundo, los propietarios están limitados en su capacidad para realizar operaciones financieras modernas, como es el caso de los leasings, retroventas, hipotecas, avales, garantías fiduciarias, préstamos con garantía, descuento de letras con garantía hipotecaria, cartas de crédito, o usar el activo para capitalizar una empresa.


Tercero: Ata al propietario físicamente al terreno o genera un costo adicional permanente de guardianía, pues el propietario no puede alejarse mucho tiempo de él sin correr grave riesgo de no volverlo a recuperar.


Cuarto, la población recibe un precio menor en caso de venta de sus propiedades. El valor de una propiedad informal siempre va a ser menor que el de una propiedad titulada. Algunos economistas han minimizado este impacto, pero ninguno está dispuesto a anular el título de propiedad de vivienda.


Quinto, limitada la voluntad de alquilar, ya que no tiene la misma facilidad para recuperar el bien, si al alquilar deja de vivir ahí.


Sexto, las inversiones formales, el desarrollo de servicios comerciales o de puestos de trabajos industriales en la zona se ve limitado. Solo las empresas o personas acostumbradas a la informalidad tolerarán invertir en condiciones de informalidad.


Dado que la mayor parte del territorio nacional no está titulado o está infra titulado (cuando la titulación no refleja la realidad) El efecto de estas connotaciones negativas conduce a la falta de competitividad para más de la mitad de la economía.

Esta corriente de pensamiento establece que el bien mayor para la sociedad es que cientos de miles de personas propietarias puedan acceder a los beneficios de la titulación. Si carecemos de infraestructura básica, luz, agua, desagüe, vías asfaltadas, no es por que no exista en el mercado internacional el capital, ni por que no tengamos activos para respaldar las inversiones, es siempre por que no tenemos los documentos, los compromisos legales grupales para poder atraer capital para hacer obras comunes.


En concordancia con este principio, durante el gobierno de Fujimori, influenciado por el pensamiento de Hernando de Soto, se entregaron más de 2 millones de títulos de propiedad mediante los programas PETT y COFOPRI.



El ESTADO DEBE COBRAR POR EL SERVICIO DE TITULAR, NO EL COSTO DEL SERVICIO, SINO EL MÁXIMO VALOR EXTRAÍBLE, EL VALOR DE MERCADO DEL TERRENO: ANÁLISIS DE LA SEGUNDA POSICIÓN



Esta posición desestima el efecto de la titulación y se orienta a promover la recaudación. Establece que el Estado realiza obras de infraestructura, carreteras, hidroeléctricas, hospitales y que el sector privado lucra con la plusvalía de los terrenos que es generada por la inversión pública. El Estado debe, por tanto, cobrar a los privados por la venta de los terrenos.


Todo terreno no titulado es en principio de la nación, según esta filosofía y debe ser vendido mediante una subasta que determine el valor extraíble. En el caso de posesionarios directos, ser vendido a valor de mercado establecido por una tasación.


Esta política empieza a ser la política dominante durante el segundo Gobierno de Alan García. Así, se desactiva el programa de titulación masivo y además se toman acciones concretas para cambiar el marco legal, buscando hacer cada vez más difícil que el posesionario de un terreno lo pueda titular por sí mismo, no solo por la vía de los programas administrativos, sino buscando que tampoco sea posible por alguna vía judicial.


Este pensamiento está en su cúspide, cuando por pedido de la Superintendencia de Bienes Nacionales se establecen legalmente dos cosas. Por un lado,que todo terreno del Estado es imprescriptible, es decir no puede ser titulado, así se esté viviendo e invirtiendo en él. En segundo lugar, que todo terreno que no está titulado es por definición del Estado.


En la práctica, la compra a Bienes Nacionales pronto se convierte en la única forma de acceder a un título y a la vez, en un auténtico cuello de botella para lograrlo. Se pasa de entregar millones de títulos de propiedad a entregar 12 o 20 terrenos al año. Son números evidentemente bajísimos en proporción al problema de falta de titulación que sufren los ciudadanos. En los últimos años, luego de más de una década perfeccionando sus procedimientos, Bienes Nacionales ha logrado llegar apenas a los 100 terrenos vendidos al año. Se migra de un modelo que busca resolver el problema de titulación a uno que busca resolver un problema de recaudación. Pero, como el Perro del Hortelano, no se consigue resolver ni uno ni otro, como veremos más adelante.



ALGUNAS INCONGRUENCIAS DEL MODELO DE BIENES NACIONALES


Lo que vale la pena destacar, más allá de las diferencias ideológicas, es que el modelo centralizado de venta de terrenos por parte del Estado adolece principalmente de estar mal diseñado. Es sumamente engorroso. Comprar un terreno a Bienes Nacionales se traduce en un proceso que demora años. Además, es un trámite totalmente discrecional, pues la solicitud circula por varios escritorios y funcionarios. Al final,es una decisión personalísima de los funcionarios y el resultado es totalmente impredecible. Hasta el final es imposible conocer el precio o el plazo que le tomará a Bienes Nacionales llegar a una decisión y sí será positiva o no. La incertidumbre es absoluta. Para un inversionista es más fácil buscar otro terreno u otro negocio. Para el ciudadano de a pie, la vía a la titulación, simplemente desapareció.


Comparece esto ahora, por ejemplo, con el procedimiento para la compra de derechos sobre el subsuelo. El procedimiento se realiza antes el Ministerio de Energía y Minas y fue diseñado no por abogados, sino por ingenieros. Uno puede saber, por internet, si el predio está disponible o no, desde su casa, sin pagar nada. Si está disponible se puede comprar, no hay ninguna decisión que esperar. Uno tiene total certeza de cuál va a ser el precio pues es un precio fijo y mientras ingresa el pedido y se realiza la compra, no pasan años, ni meses. Se accede y se sale con el derecho de propiedad sobre el subsuelo, ese mismo día, en cuestión de horas.


La segunda incongruencia en el proceso es que a pesar de ser procedimientos instaurados durante el régimen aprista, partido, que teóricamente defiende los intereses de los trabajadores, el procedimiento está totalmente inclinado a favor del gran capital. Los terrenos deben pagarse al contado, aun cuando alguien ha estado en posesión por años. El Estado no está dispuesto a tomar como garantía el terreno mismo. Por lo tanto, sólo quien tiene el capital o las garantías previas para conseguir un préstamo del banco puede acceder a comprar su propio terreno. El Estado no presta ( aun cuando en realidad no estaría prestando caja). Totalmente el perro del hortelano.


Una tercera incongruencia es pensar que el aumentó en el valor de mercado de un terreno corresponde totalmente a inversiones del Estado y 0 % a la inversión que realizan los privados en desarrollar en la zona, viviendas, mercados, peluquerías, restaurantes, hoteles y servicios. El caso más claro es el de Máncora (que viene a colación más adelante). El estado asume que el aumento de los precios es por inversión en carreteras, electricidad e infraestructura. Sin embargo esa infraestructura está a lo largo de toda la panamericana. Y solo es ahí, en Máncora, donde el sector privado ha invertido en viviendas recreacionales y hoteles de todo precio, donde se ha dado ese aumento de precio. Por lo tanto el aumento de precio es atribuible a la carretera o a los hoteles ?


Finalmente, y esto es lo mas importante, se debe comparar el valor recaudado por los 20, 50 o 100 terrenos subastados cada año, con lo que se deja de recaudar por no titular masivamente. ¿Cuánto recaudó Bienes Nacionales con su política de: “el estado debe cobrar por los terrenos”? En el año 2018, un millón cuatrocientos mil dólares, monto total. ¿Cuánto dejó de recaudar el Estado al paralizar Bienes Nacionales la política de titulación masiva? Calculemos. Fujimori entregó 2 millones de títulos de propiedad. Solo si el título y la formalidad permiten una inversión adicional 5.000 dólares por terreno, son 10.000 millones de dólares de inversión perdida. 1.800 millones solo en IGV no recaudado en los materiales de construcción. Esto sin contar el efecto multiplicador en el empleo, pensiones, alcabalas, autovaluos, préstamos. El Perro del Hortelano, ni come, ni deja comer.



EL PERRO DEL HORTELANO SI SABE MORDER



Durante las últimas décadas, la Superintendencia de Bienes Nacionales, fiel a esta política ideológica, ha hostigado al sector privado. Lo que ellos llaman “recupero de terrenos”. Este concepto no es otra cosa que utilizar sus recursos legales para tratar de arrebatar los terrenos a los privados que no tienen un título saneado o que lo han saneado por algún procedimiento que la Superintendencia de Bienes Nacionales considera defectuoso. En zonas como Máncora (por eso lo mencionamos antes), donde ha habido gran desarrollo por acción de los sectores privados, la Superintendencia de Bienes Nacionales, se ha embarcado en una campaña para recuperar los terrenos a fin de volverlos a vender. Convencida de que la plusvalía que los privados han percibido se debe a acción del estado y que esta ha sido usurpada. Se trata de un engorroso trámite judicial que genera gasto al Estado y a los privados, ocasiona incertidumbre , paraliza la inversión en toda la zona y no ha generado ningún aumento en la recaudación, ni siquiera que compense el gasto legal, menos aún que compense la pérdida de inversiones. Esta confrontación en lugar de colaboración con el sector privado se basa en razones ideológicas y no parece tener sustento en un beneficio práctico para nadie.



LOS QUE EL ESTADO DEBERÍA PERO NO SABE HACER



Como dijimos al comenzar, la primera labor del Estado, más que recuperar terrenos, es velar por dar orden y seguridad a cada ciudadano, a cada propietario de una casa o un terreno. “¿Quién es propietario de qué y cómo me aseguro que un grupo distante no me lo va a venir a quitar?'', esa es la necesidad inicial que da razón de ser al Estado.


A pesar de la antigüedad de esta misión, y de que en el caso de Bienes Nacionales, su encargo constitutivo es aún más limitado y específico: velar por el saneamiento correcto y ordenado de la propiedad Estatal. La Superintendencia aún hoy no puede cumplir con su objetivo


Como muestra un botón. Dado que la ciudad ya topó con los Andes y con el Mar, las extensiones más importantes y estratégicas en las que la ciudad de Lima se puede desarrollar son solo dos. Al sur, se encuentran las pampas de San Bartolo, Punta Negra y Punta Hermosa. Al norte, las pampas de Ancón y Huaral. Entre ambas dan cabida a unas 50.000 manzanas. Potencialmente tan grandes como el 60% del tamaño actual de la ciudad.


Estos territorios fueron reservados para el Estado décadas antes del crecimiento de la ciudad. Ha sido propiedad estatal, entregada en custodia a la Superintendencia de Bienes Nacionales. ¿Qué ha pasado con estos territorios, en los que como cualquiera puede comprobar, no se ha desarrollado nada?



LA HISTORIA DE LAS PAMPAS DE SAN BARTOLO A PUNTA HERMOSA.



La situación en esta zona sirve para explicar cómo no ha cumplido Bienes Nacionales con su rol de ordenar la propiedad estatal. Sobre todo donde esta es más importante y estratégica.


En el año 1956, el Congreso entrega las pampas de lo que hoy es San Bartolo, Punta Negra y Punta Hermosa en propiedad a la Municipalidad de San Bartolo, para que los municipios las subasten y las desarrollen.


En 1972, el Estado, ahora bajo el Gobierno militar, se olvida de que ya entregó esos terrenos. Entonces, vuelve a adjudicarlos, esta vez al Ministerio de Defensa, abriendo una nueva ficha en Registros Públicos, sin percatarse o sin importarle, que ya existe una ficha por esos terrenos a nombre de otro. Pasan a existir ahora dos fichas distintas, sobrepuestas.


En el año 1984, el Estado, de nuevo se olvida de que ya entregó dos veces el mismo terreno a entidades distintas y lo vuelve a entregar por tercera vez. Esta vez a las comunidades campesinas.


Por si fuera poco, en el ínterin, el Estado, otorga certificados de posesión, a veces sobrepuestos entre sí, a multitud de diferentes posesionarios, a través de los gobiernos locales.


Para culminar, en 1996 el Ministerio de la Presidencia interviene, cree que el terreno es suyo y declara 8,000 ha. zona intangible, reservada para reforestacion y rehuso de aguas servidas, de forma que nadie pueda construir nada. Al tiempo abandonó el proyecto, reduciendolo al 20%. del area. El resto del area, sigue intangible y reservado para un proyecto que ya no existe.


Ante la inoperancia de Bienes Nacionales, que no se mueve para resolver el problema, y habiendo ya una maraña de derechos públicos, privados y municipales sobrepuestos, interviene el poder judicial, caso por caso, y la cosa se enreda aún más. El tribunal constitucional, declaró el título de Bienes Nacionales inconstitucional. Tres veces. Cada sentencia genera jurisprudencia, y es de cumplimiento obligatorio. Pero solo afecta a la parcela de quien llegó al tribunal. Es un trámite engorroso y caro, que toma 10 años.


El tribunal dice que si el estado quiere posesionarse en esos terrenos tiene que volver a comprarlos, porque ese título de Bienes Nacionales no es válido. El Ministro Camet, aprueba desde el ministerio de economía los fondos, y el estado vuelve a adquirir las 1300 ha. para el proyecto ya reducido de reforestación, aceptando que no es dueño.


Hay un principio que se llama control difuso de la constitución. Este conmina a las entidades y funcionarios públicos a adaptar su accionar a la constitución. Bienes Nacionales obvia este principio, a gigantesco costo para la economía privada, que ve paralizada, por décadas, activos inmobiliarios contiguos a Lima, que son del tamaño de la ciudad, sumerge la economía de esa zona en inseguridad jurídica total, destruyendo miles de millones de dólares en valor. Paraliza el desarrollo de la ciudad. Y carga de costos inútiles al contribuyente, al pagar sueldos y beneficios a funcionarios, que justifican su existencia en base a continuar presentándose como propietarios y hostigando a los privados, con juicio civiles y penales por defender un derecho estatal, que no tienen, obliga a que cada uno de los miles de propietarios, que hay en un área equivalente a 40,000 manzanas, a contratar abogados e ir cada uno durante 10 años a hacer todas las instancias judiciales hasta el tribunal constitucional. Tres ya van llegando. Nos faltan millones de dólares en abogados y millones de dólares en horas hombre, como sociedad, para terminar de limpiar el área para crecer con nuestra ciudad, por el camino al que Bienes Nacionales nos obliga, solo por defender el sueldo de una decena de funcionarios, que no entienden que su labor es crear valor, no destruirlo


Finalmente, para cualquier extraño, la percepción es, nadie sabe quien es propietario de que, ni quien tiene el verdadero derecho a nada, dilucidar la situación judicialmente toma un década o más, y es mejor invertir en cualquier cosa, que en hacer suburbios para mejorar la calidad de vida en la ciudad.


Soñar juntos, ya no es soñar.


¿Cuál habría sido el escenario ideal? La Zona, salta lo poco que queda de valle verde y lleva el desarrollo urbano a los desiertos cercanos, es perfecta para desarrollar un tren de superficie, extensión del Metro, que conecte Lima con suburbios modernos, bien planificados y con grandes bosques, regados con el reuso de las aguas servidas de Lima, saltando los valles intermedios. Que se necesitaba para poder hacer eso, lo que casi ningún país tiene, tener grandes extensiones de la zona de expansión urbana consolidadas bajo un solo propietario. En este caso bajo la propiedad del estado. De milagro, así es como comenzó la zona cuando Bienes Nacionales asumió su cuidado. El escenario perfecto, ya estaba dado en un momento en el pasado. ¿Y qué hace el Estado?, pues enreda la situación legal de los terrenos por su propia mano, hasta convertirlo en un maraña de intereses irresolubles en la que no se puede invertir nada. Otorga derechos sobrepuestos y contrapuestos, mezcla todo hasta el límite de lo inaudito.


El Estado recibe estos terrenos cuando no valen ni diez centavos por m2 y no hay nada construido. Desarrollando la zona con trenes de superficie y llevando las aguas servidas para generar grandes bosques y con un proyecto de planeamiento integral, el estado era propietario de una zona de expansión, tan grande como esta, pero más apetecible, verde, ordenada y mejor conectada. Era el espacio para construir la Lima del siglo XXII. ¿ Cómo se pagaría? Con solo vender grandes extensiones a inmobiliarias y desarrolladoras a 50 dólares por m2, equivaldría a un ingreso para el estado de 25 billones de dólares. Suficiente para pagar las obras de infraestructura, la expansión del Metro de Lima y la creación de los grandes bosques. Sobrando aún para la subvención de viviendas. Se tenía todo lo necesario, pero en lugar de preservar valor, se destruyó.


No hacer ni lo mínimo por dar seguridad legal.



Para aclarar más hasta qué punto llega la inoperancia de Bienes Nacionales Cuando hay una superposición de títulos, lo que prima es hacer un registro de anotación en cada una de las fichas sobrepuestas, que diga, OJO, esta ficha está sobrepuesta con esta otra. Eso debe hacerse tan pronto se toma conocimiento de la sobreposición. No hacerlo induce a error. Si el ciudadano pregunta a Registros Públicos: ¿es verdad lo que dice esta ficha?, ¿esta casa es de fulano?, el registrador le dice que si, es verdad, pero no le cuenta que sobre la misma casa existen otras fichas, donde hay otros propietarios. Una negligencia que bordea lo delictivo.


Evitar eso, es sumamente fácil y siendo que está superposición viene desde 1984, uno diría que para hoy, 35 años más tarde, la Superintendencia, se ha ocupado de que todas las superposiciones en esta zona, estén anotadas en todas las fichas sobrepuestas? Bueno, pues no Bienes Nacionales, no sólo no ha propuesto normas para resolver el problema, sino que ni siquiera ha comunicado a la ciudadanía de que el problema existe.


Más aún si uno comete el error de comprar uno de esos derechos sobrepuestos, bienes nacionales te va a enjuiciar, hasta penalmente, porque según ellos, estas queriendo desconocer uno de los otros derechos estatales sobrepuestos que tienen que custodiar. Si compras el derecho A, te enjuician por querer desconocer el B, y si compras el derecho B, te enjuician por querer desconocer el A. Si ofreces comparar los dos, la respuesta es que no te lo pueden vender, porque no tienen autorización para vender terrenos sobrepuestos. El Perro del Hortelano, no solo muerde, está esquizofrénico.



NUNCA ES SUFICIENTE



Luego de supervisar la destrucción de valor en la principal propiedad estatal, Bienes Nacionales, dijo, “ahora vamos por la propiedad privada”. Sacó la ley que determina, que ya no existe forma en que el privado puede titular su propiedad si no es pasando por comprársela a ellos. Y declaro que toda propiedad no titulada es de Bienes Nacionales. En la práctica, sumiendo en la inseguridad jurídica a la mitad del territorio, que no está titulado y generando una superposición fáctica de derechos que los jueces aún no tienen claro cómo resolver.



QUE DEBE HACERSE



Más allá de desactivar a la Superintendencia de Bienes Nacionales como entidad, cerrar la oficina, eliminar sus dependencias y en pocas palabras desaparecer a una institución que en lugar de crear valor, lo ha destruido, acá se proponen algunas acciones referidas a titulación y registro de predios que tendrían un impacto positivo en la economía



En primer lugar


A mi entender, flexibilizar el camino a la titulación. De un tiempo a esta parte, hay un cambio ideológico, como un péndulo que va de un lado a otro, el pensamiento dominante ya a fines del gobierno de Ollanta Humala, fue reconocer que el bien mayor que puede proveer el Estado, es dar certeza a los propietarios para poder invertir.


Al final de su gobierno, Ollanta saca la ley Nro. 28923, que establece el régimen temporal extraordinario de formalización y titulación de predios urbanos. Ley que nuevamente flexibiliza el camino a la titulación. Permite que los posesionarios puedan acceder a un título, por un camino fácil y rápido y ordena a toda entidad estatal dejar de hostigar a la población con juicios, sino más bien colaborar a que el sector privado tenga las bases legales y sólidas para poder atraer inversiones.


La ley fue aprobada por el congreso pero entraba en vigencia luego de que se publicará el reglamento. El poder ejecutivo no tiene competencia para anular una ley, sin embargo si nunca se publica el reglamento, nunca entra en vigencia. En la práctica la administración torciendo la mano al congreso, detuvo la ley, se quedó encarpetada esperando su opinión sobre el reglamento, ya imaginaran de que entidad.


En segundo lugar



Resolver todas las superposiciones, para un lado o para el otro, pero el congreso debe dar una ley que permita un criterio rápido, para que Registros Públicos, pueda eliminar los títulos superpuestos. Son miles de predios, pero no son miles de situaciones, normalmente las superposiciones, alrededor de Lima, vienen de las mismas leyes.


Una sobreposición es una afrenta a la nación. Que un terreno tenga dos fichas con dos dueños distintos desvirtúa el sistema de seguridad legal, deja en ridículo al estado, crea zozobra en el ciudadano, posibilidad de robo y fraude y debería tener penas gravísimas económicas y penales, para todos los funcionarios implicados en mantener esas superposiciones vigentes.


La tolerancia a una sobreposición de fichas registrales debe ser cero en una sociedad ordenada.


En cualquier país desarrollado, si el estado te dice que fulano es propietario de algo y luego resulta que hay otro propietario registrado con el estado en otra ficha, el estado se vería obligado a indemnizar todos los perjuicios ocasionados, incluido lucro cesante, perdida de la propiedad y perdidas morales. Aca pasan 35 años, no se resuelve y no pasa nada.


En tercer lugar



El criterio de que actos son registrables y cuales no, es muy arcaico, viene de una tradición jurídica que se remonta al siglo XVIII. No ha variado en función de la informática moderna. Asume que el acto registral es caro, porque implica un costo físico y humano alto y por lo tanto es esencialmente excluyente.


Si yo vendo una propiedad, pero en la escritura no se consigna el pago del alcabala, el acto es analizado en SUNARP, se emite una observación diciendo que falta el impuesto y si no se subsana, el título es tachado, y los papeles devueltos. Sin embargo, jurídicamente, la compra venta es válida, se efectuó y esta vigente. Pero Sunarp no publicita ningún record de ella. Si viene un tercero, pregunta si sigo siendo el propietario del bien en esa ficha, Sunarp le va a decir que si, aun sabiendo en el fondo que yo ya la vendí. Un total absurdo.


Esto en cuanto a propiedad formal. En cuanto a la propiedad informal es peor, porque nada es registrable. Ni autovaluo, ni constancia de posesión, ni así se pague, luz, agua y desagüe, se tenga la posesión por años y se tengan contratos de compra venta.


En el mundo de la propiedad informal, no se tienen documentos inscritos en SUNARP, pero se tienen documentos de una serie de entidades estatales paralelas que sirven para probar el derecho de posesión, certificados de posesión y unidades catastrales,dadas por el Ministerio de Agricultura, certificados de posesión dados por la Municipalidad, autovaluos dados por la Municipalidad, constancia de posesión judiciales otorgadas por juez de paz, constancia de posesión, otorgadas por notarios, constancia de aporte uso de la junta de riego. etc. Todo son papeles que ayudan al propietario informal a probar su derecho de propiedad y su antigüedad. Pero ninguno es registrable en SUNARP


El problema de la propiedad informal es que tu compras un terreno informal porque alguien te muestra que tiene alguno de estos documentos y por lo tanto se asume es el propietario, básicamente por un acto de fe. Tú nunca puedes estar seguro si las otras entidades no le han dado documentos a otra persona, y más aún, la misma entidad que le da documentos a uno, muchas veces también le da a otros, sobre el mismo terreno y a veces hasta pierde la copia. No existiendo un registro central de documentos de posesión, estás en un limbo.


El caso de la India es muy instructivo, porque va en sentido contrario a la filosofía imperante en nuestro país. En la India, una ONG está ayudando a registrar todos los derechos existentes en una base de datos pública, poniendo coordenadas satelitales a cada documento. Entendiendo que la primera y principal función de la entidad, no es determinar quien es propietario, es dar publicidad a los documentos, para que la ciudadanía esté informada. Una a una va a todas las entidades emisoras de documentos, que pueden servir para acreditar una posesión, levanta sus planos a un sistema tipo google maps y donde están entrando, georeferenciados, todos los documentos de posesión emitidos en el país.


El concepto es transformadoramente sencillo, no regula, ni se enfoca en determinar qué título es válido, o cual tienen mayor peso, da publicidad a todo. Con este sistema, cuando buscas comprar un terreno informal en posesión, puedes ver que alguien tiene un derecho sobre el mismo terreno, que entidad se lo emitió y como se llama la persona. Puedes conciliar, judicializar o descartar la compra, pero tomas una decisión informada.


SUNARP y el gobierno deben tomar el mismo criterio. Decir este es el título formal reconocido por el Estado, pero estos son todos los actos y documentos emitidos por entidades públicas sobre ese mismo terreno, cumplan o no con el criterio de registrabilidad.


En cuarto lugar



La base gráfica debe ser pública y debe estar en un formato universal. Tal cual lo ha hecho el Ministerio de energía y minas (MINEM) que usa google earth.


Si la función del registro es hacer la información pública, uno debería poder entrar a un google maps y ver quien es el propietario de que. Previo registro del usuario que busca la información, pues uno debe saber no solo quien es propietario, sino quien está preguntando por la información. Pero no hay razón para que en el mundo actual, preguntar a registros públicos que títulos hay sobre una determinada ubicación geográfica, demore 60, 90 o 120 días.


Los Registros Públicos están para dar seguridad legal, pero también para promover el comercio. Sus procedimientos y su información debe ser rápidamente accesible para poder cumplir con ambos objetivos, no ser un cuello de botella para la actividad económica.


En quinto lugar



Las operaciones de bienes raíces deben ser estandarizadas y simplificadas. Tal cual como en la bolsa de valores, cuando uno quiere comprar o vender una acción solo hace click. No tiene que hacer minuta, hacerla aprobar por abogado, luego escritura y redactar una serie de cláusulas llenas de formalismos, “siendo las 12 horas del dia, en la ciudad de lima, se encontraron, en presencia del notario, los representantes…” No hay necesidad de nada de eso para comprar una acción en bolsa, así estés comprando una acción o el control de una compañía multinacional. Solo haces click. Lo mismo puede hacerse con el mercado inmobiliario, haciéndolo más atractivo, más competitivo y acelerando la velocidad de rotación del capital.


La ventaja económica de esta automatización, es que al igual que en la bolsa, la automatización genera un mercado adicional de operaciones más complejas, tanto o más grande que el mercado original y que satisfacen las necesidades específicas de más personas. La automatización ha permitido que en bolsa se puedan comprar opciones, se pueda apostar a la baja, se pueda invertir en índices que suben o bajan dependiendo de la performance de una zona específica de la economía. Estas operaciones atraen más capital y más capital es lo que necesitamos.


Si SUNARP se automatiza a nivel de la bolsa de valores, un tipo de operación que tendría una incidencia gigantesca en la renovación del entorno urbano sería la opción de compra. Con solo automatizar este tipo de operación se podría generar un efecto renovador en todos los barrios que no logran atraer capital para modernizarse.



¿Cómo funciona la opción de compra? Uno pasa por una calle que le gusta, busca al dueño de una casa le dice; “tu casa vale 100,000, bueno, te doy cinco mil, para que me esperes seis meses, y si en ese tiempo decidí comprarte, te pago 110,000 y tu no puedes decir que no. Si no te compro te quedas con los 5,000 como ganancia sin desprenderse de nada”.


El comprador puede luego dedicarse a hacer el mismo contrato con los demás vecinos en la misma calle. Sin asumir todo el riesgo de pagar la propiedad completa y luego no poder comprar a los vecinos. Si logra poner opciones sobre toda la cuadra, puede renovarla completamente y convertir el barrio, atrayendo inversión y subiendo el nivel de vida Lo que probablemente afectará positivamente al vecindario entero.


La opción de compra se usa muy poco en bienes raíces, por que es complicada, son los mismos trámites que para hacer una compra venta y los montos son mucho más pequeños. Si se pudieran tranzar opciones de compra sobre bienes raíces, vía una aplicación, que comunica las ofertas a los propietarios registrales, su impacto sería un gran dinamizador de la renovación de zonas de la ciudad que se mantienen estancadas.


Hasta el vecino despierto, podría tomar opciones de compra sobre todas las propiedades de su cuadra y llevarlas a un desarrollador, ganando él, por la creación de valor que significa poder aportar la cuadra entera para una renovación.


Si vamos a reformar el sistema, por qué quedarnos en lo usual, hagámoslo competitivamente el mejor.


Racso Miro Quesada Vegas.










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